CUESTIONES INTERESANTES SOBRE LA COMUNIDAD DE VECINOS

¿Puede llegar a convertirse un elemento común en privativo por el uso continuado?

Al respecto se pronuncia la SAP de Barcelona de 26-03-2009 que, a su vez, cita la STS 11 mayo 2006, en un caso en que se pretendía haber adquirido por usucapión la propiedad de un elemento común, indicando la sentencia citada que «…–la posesión en concepto de dueño–, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia –que es lo que ha ocurrido en el presente caso–, no puede adquirir por prescripción aunque quiera dejar de poseer en un concepto y luego pasar al ‘ animus domini ‘ –por todas las sentencias de 9 de junio de 1984 y 16 de noviembre de 1999–».

¿Es posible que un patio de luces tenga la consideración de elemento privado?

Como norma general los patios de luces son elementos comunes. No obstante habría que consultar el título constitutivo por si, en el mismo, se hubiera configurado como un elemento privativo.

Véase al respecto la SAP de Barcelona de 26-03-2009 «…Cierto es que los elementos que por su naturaleza son comunes pueden configurarse como elementos privativos en el propio título constitutivo, o pasar a tener tal carácter por acuerdo de la Junta, pero el patio de autos no tiene tal carácter, como se verá.

En primer lugar, al describirse en la escritura de propiedad horizontal el local de los actores, Tienda Primera, se lo describe como lindante ‘…parte también con entidad número dos, en un patio de luces al que tiene salida practicable…’, lo que es muestra inequívoca que el patio no forma parte privativa del local, pues de lo contrario no se le mencionaría como uno de sus lindes. Lo mismo ocurre con la Tienda Segunda, que también linda, en una parte con la entidad número uno (la de los actores), en un patio de luces al que tiene salida practicable, y es que ese patio de luces, dividido por la mitad está en medio de los dos locales.

Por otra parte, al describirse los pisos, también se dice que lindan al frente parte ‘con patio de luces’, por el que discurren además los bajantes comunitarios, según constató el perito de la demandada, lo que no hace sino corroborar su carácter de elemento común».

¿Qué mayoría exige la Ley para el arrendamiento de la terraza para la instalación de antenas de telefonía?

La jurisprudencia, anterior a la reforma de la LPH de 2013, venía entendiendo que era suficiente el acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas, salvo que para su instalación sea necesario modificar un elemento común, en cuyo caso será necesaria la unanimidad.

En consecuencia, el acuerdo de la Junta de Propietarios por el que se decide arrendar a una empresa de telefonía una zona de la azotea para la explotación de su negocio no requiere, para su validez, de unanimidad, bastando con que cuente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. Pero si el acuerdo arrendaticio de la Junta de Propietarios relativo a un elemento común conlleva la ejecución de una obra que altere ese elemento común arrendado el régimen jurídico es distinto: ‘La unanimidad solo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad

¿Puede denegarse la instalación de una silla/grúa para personas con discapacidad para el acceso a la piscina comunitaria?

La STS de 10-10-2013 abordó esta cuestión: «…la protección del discapacitado alcanza a múltiples aspectos de la vida cotidiana, entre los cuales se cuenta el acceso a un elemento común –como la piscina– en un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, no siendo admisible en derecho –aún mayoritario– de la denegación de autorizar una determinada instalación, que no se ha probado –ni siquiera alegado– que pueda perjudicar o dañar a otros miembros de la misma…».

¿Puede utilizarse un conducto de ventilación como un extractor de humos?

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, en este caso, aunque no se varía el elemento común, sí que lo hace su destino, por lo cual ha de contar con el consentimiento de la comunidad.

¿Puede permanecer cerrado con llave el portal del edificio?

Esta es una cuestión que se plantea en no pocas comunidades de propietarios, en las que los propietarios piensan en mantener la seguridad contra robos o vandalismo en el edificio, anteponiendo este criterio al de la propia seguridad del edificio ante un incendio o emergencia que precisen su rápida y efectiva evacuación.

SOLUCIÓN: Las puertas previstas como salida de planta o de edificio y las previstas para la evacuación de más de 50 personas serán abatibles con eje de giro vertical y su sistema de cierre, o bien no actuará mientras haya actividad en las zonas a evacuar, o bien consistirá en un dispositivo de fácil y rápida apertura desde el lado del cual provenga dicha evacuación, sin tener que utilizar una llave y sin tener que actuar sobre más de un mecanismo. Las anteriores condiciones no son aplicables cuando se trate de puertas automáticas. En general, esto impide que las puertas que deban de ser utilizadas en la evacuación, mientras los edificios y establecimientos permanezcan ocupados, puedan estar cerradas con llave por el lado desde el cual esté prevista dicha evacuación.

La obligatoriedad de que toda puerta de evacuación sea fácilmente operable excluye cualquier posibilidad de que las puertas de salida estén bloqueadas durante la ocupación del edificio o local en cuestión, con independencia de los dispositivos de que pueda disponer para liberar dicho bloqueo en caso de emergencia (IMPORTANTE ESTE APUNTE FINAL)

Espero que os haya resultado interesante o, como mínimo, entretenido el artículo. Un saludo!

Miñarro Abogados